研究地方政府在商业用地出让中的行为对于把握下一个阶段中国城市的发展逻辑与结构性改革具有重要的现实意义。国际上普遍认为，商业用地的出让对于其周围未来出让的住宅用地会带来正向的溢出效应( Koster ＆ Rouwendal，2012; Song ＆ Knaap，2004) 。商业用地不仅自身能产生可观的收入流，还可以拉动餐饮、娱乐、交通、酒店等各项服务业，进而带动周边地价的进一步增长以及沿线商品物流的繁荣。中国地方政府在土地出让中扮演着枢纽性角色( 孙秀林和周飞舟，2013; 余靖雯等，2015) ，因此会有意识地利用商业用地的正向溢出效应，制定相应的开发和经营策略。本期分享的文章就使用中国指数研究院 2000—2011 年的土地交易数据，考察了城市政府在商业用地出让 中的策略。
▪ 文献来源：张凯,沈吉,许鸿明等.溢出效应与城市商业用地开发策略：基于出让方式的研究[J].经济研究,2021,56(10):72-87.
▪ 关键词：土地财政；溢出效应；商业用地；城市发展
▪ 内容简介：随着中国城市服务业比重的提高，商业用地作为服务业的载体在城市土地开发中的重要性日益凸显。文章的理论分析表明，因为商业用地能对周边住宅用地持续产生正向溢出效应，地方政府会更多地将商业用地通过挂牌出让，以降低其出让价格，实现更高的长期价值。基于土地交易微观数据的实证结果表明，商业用地的挂牌比例比住宅用地高 7. 9% 。机制分析表明，商业用地对住宅用地出让价格有正向的溢出作用，并且该溢出效应会持续五年以上。商业地块的溢出效应越大，城市政府越倾向于将其挂牌出让。
▪ 创新点：①构建一个统一的分析框架来解释“相比住宅用地的出让，地方政府在商业用地出让中更倾向于使用挂牌”这一典型事实。②第在地方政府商住用地出让的分析中引入动态视角。地方政府在商住用地出让中所面临的是短期利益和长期利益的权衡取舍，短期利益是一次性的土地出让金，长期利益是商业开发向外辐射的溢出效应。③在实证上区分了商业用地对住宅用地的“溢出效应”和“位置效应”，发现商业用地周围住宅用地的价格更高主要来自于“溢出效应”，而非“位置效应”。
▪ CNDD相关数据推荐：
“招拍挂”制度( 招标、拍卖和挂牌) 源于 2002 年 5 月原国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》，其中规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。至此之后，招标、拍卖和挂牌成为了商业用地和商品住宅用地( 简称“住宅用地”) 的唯一出让方式。
拍卖方式出让土地：政府应当至少在拍卖开始前 20 日发布公告，公布出让地块的地点、时间、竞买人资格要求和申请办法等。竞买人必须在拍卖开始前缴纳保证金、提交申请材料并通过资格审查。最终，报价最高的竞买人获得土地。
挂牌方式出让土地：政府需要至少在挂牌开始前 20 日发布公告，公布相关信息。挂牌的竞买人仅需在提交报价前办妥相关手续即可。挂牌只需要一个竞买人就可以进行。挂牌过程分为两个阶段: 第一阶段是顺序报价，持续不少于 10 个工作日。符合条件的竞买人报价后，出让人更新挂牌价格，然后继续接受报价。第一阶段结束时，若仍有两个或以上竞买人要求继续报价，则进入第二阶段，即现场竞价。现场竞价与拍卖相同，最终报价最高者竞得土地。
将住宅用地按照到商业用地的距离和出让先后关系分为三组: 商业用地 3 公里外的住宅用地( A 组) ; 商业用地 3 公里内，且出让时间比商业用地早的住宅用地( B 组) ; 商业用地 3 公里内，且出让时间比商业用地晚的住宅用地( C 组) 并分别计算出三组住宅用地的平均出让价格( 见图 3) 。从图中可看出，A 组和 B 组的价格相差无几表明: 商业用地周围的住宅用地并不一定价格更高。C 组的价格更高表明: 只有在商业用地之后出让的住宅用地， 其价格才更高。由此可看出: 商业用地的出让会对其周围的住宅用地价格产生正向的溢出作用。
图 4 是商业用地溢价率分布，其中，溢价率 = 土地成交价/起拍价。溢价率越接近 1，代表成交价和起拍价越接近。如图所示，挂牌出让土地的溢价率分布更接近 1，说明挂牌出让土地的溢价率较低，更大的比例是以起拍价成交。图 5 是土地均价的分布，其中，土地均价 = 成交价格/土地面积。如图所示，挂牌出让土地均价的分布更偏左，说明挂牌出让土地的均价较低。
图 1 是商业用地和住宅用地挂牌比例。易知商业用地和住宅用地的挂牌比例都十分高，均在 70%以上，但两者仍有显著差异。如图所示，商业用地的挂牌比例是 83. 1%，住宅用地的挂牌比例是 76. 9%，两者相差 6. 2%。
在给定其他条件不变的情况下，地块的开发能够对周边产生更大的辐射价值，则溢出效应就越大，政府就会更看重其长期收益，从而更倾向于用“挂牌”这种方式来出让土地。一般来说，商业用地不仅自身能产生可观的收入流，还可以拉动餐饮、娱乐、交通、酒店等各项服务业，进而带动周边地价的进一步增长以及沿线商品物流的繁荣。此外，在特征性事实中，也发现商业用地周围未来出让的住宅用地价格更高。相对来说，住宅用地的溢出效应要相对小很多。因此政府在考虑出让商业用地时会更看重其产生的长期价值。基于此构建假说1：
假说 1: 商业用地的挂牌比例高于住宅用地的挂牌比例。
上面的假说来自商业用地和住宅用地对对方产生的溢出效应有差异。另一方面，从商业地产内部来看，商业地产面积越大，则内部包含的业态就越丰富、越多元，向外辐射的溢出效应也会越强，因此地方政府会有效利用这种外部性以图实现更高的长期开发价值。 基于此构建假说2：
假说 2: 面积较大的商业用地挂牌比例更高。
文章使用的土地交易数据来自中国指数研究院，涵盖 2000—2011 年 199 个地级城市和副省级城市的商业用地和住宅用地交易数据，共计 20989 个地块。其中商业用地有 9239 块，住宅用地有 11750 块。地块数据的变量包括: 出让方式( 拍卖、挂牌) 、用地类型( 商业、住宅) 、起始价、交易价、 容积率限制等。规划建筑面积等于容积率乘土地面 积; 同一块土地，规划建筑面积的差异也会带来出让价格的差异( Cai et al．，2016; Brueckner et al．， 2017) ; 地面价是土地出让价格除以土地面积; 楼面价是土地出让价格除以土地规划建筑面积; 溢 价率是土地成交价除以起拍价。
为验证商业用地的挂牌比例在控制地块和城市特征后是否依然显著更高。设定基本的计量模型如下:
其中，下标 c 代表城市，下标 t 表示年份，下标 i 表示地块。被解释变量 GuaPaicti是城市 c 在 t 年出让的 i 地块是否以挂牌的形式出让的虚拟变量，挂牌出让赋值 1，拍卖出让则赋值等于 0。Ccti是城市 c 在 t 年出让的 i 地块是否为商业用地的虚拟变量，商业用地等于 1，住宅用地等于 0。β 是文章关心的系数，其经济含义是商业用地以挂牌的形式出让的比例和住宅用地以挂牌的形式出让的比例之间的差值，β 大于 0 说明商业用地相对于住宅用地以挂牌的形式出让的比例更高。Zcti是城市 c 在 t 年出让的 i 地块的特征，包括到城市中心距离、土地面积和起始价。到市中心距离和起始价可以代表地块的质量。λc 是城市固定效应，可以控制一个城市不随时间变化的因素。πt 是年份固定效应，可以 控制不随年份变化的因素。λc* Tt 是城市的线性趋势，其中 Tt 是年份变量。εcti是干扰项，聚类在城市层面上。
下表报告了上述计量模型的估计结果。第( 1) 列到第( 4) 列通过逐步加入控制变量的方 式检验商业用地(相比住宅用地) 是否更多地使用挂牌这一方式出让。第(1) 列是单变量回归; 第(2) 列增加了地块的特征变量，包括: 到市中心距离、土地面积、起始价; 第(3) 列在第(2) 列的基础上引入了年份固定效应和城市固定效应; 第(4) 列在第(3) 列的基础上增添了城市的年 份线性趋势。易见城市年份线性趋势的加入基本没有改变结果，第(3) 列和第(4) 列各变量回归系数差异不大。回归结果显示，商业用地相对于住宅用地更可能以挂牌的形式出让，验证了理论部分的假说 1。以第(4) 列的结果为准，商业地块比住宅用地以挂牌的形式出让的概率高出 7. 9% 。
为研究地块溢出效应的大小对挂牌率的影响，首先按照土地面积大小将商业用地分为前 50% 组和后 50% 组。类似地，按照规划建筑面积将商业用地分为前 50% 组和后 50% 组。表 5 中左表是按照土地面积进行分组的回归结果，显示土地面积前 50% 的商业用地对其周围住宅用地的溢出效应更强。右表是按照规划建筑面积进行分组的回归结果，显示规划建筑面积前 50% 的商业用地对其周围住宅用地的溢出效应也更强。以上实证分析表明，土地面积、规划建筑面积较大的商业用地溢出效应更强。因此根据理论模型可以推知，城市政府更有激励将土地面积、规划建筑面积较大的商业地块以挂牌的方式出让。由此验证了理论部分的假说 2。
1. 除中国深度数据库（CNDD）特殊声明外，CNDD对基于合法来源的数据的选择、整理和编排具有独创性。任何自然人、法人、其他组织未经CNDD授权，不得以任何目的截取、上传、下载、复制、修改、使用、编译等或者以任何方式任何媒介传播上述作品的任何部分，否则视为侵权。
2. 对于存在侵害CNDD上述权利违法行为的主体，CNDD保留依法追究其法律责任的权利。
任何使用CNDD数据等产品的单位和个人，承诺只将CNDD的数据等用于学术研究，并在所得研究成果（包括但不限于学术论文、咨询报告等）中注明数据来源于CNDD。数据来源的注明方式请参考：“本研究数据来源于中国深度数据库CNDD”；英文参考：“We get the data from CNDeepData (CNDD)”。
CNDeepData
中国深度数据库：让精品数据，得以流动。CNDeepData: Let high-quality data flow without barriers
114篇原创内容
公众号
中国深度数据库：让精品数据 得以流动
CNDeepData：Let high-quality data flow without barriers
部分图片来源于网络，如涉侵权请告知，本站将第一时间删除。客服微信号：DeepData001
