制度背景：

“招拍挂”制度( 招标、拍卖和挂牌) 源于 2002 年 5 月原国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让 国有土地使用权规定》，其中规定“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让”。至此之后，招标、拍卖和挂牌成为了商业用地和商品住宅用地( 简称“住宅用地”) 的唯一出让方式。

拍卖方式出让土地：政府应当至少在拍卖开始前 20 日发布公告，公布出让地块的地点、时间、竞买人资格要求和申请办法等。竞买人必须在拍卖开始前缴纳保证金、提交申请材料并通过资格审查。最终，报价最高的竞买人获得土地。 

挂牌方式出让土地：政府需要至少在挂牌开始前 20 日发布公告，公布相关信息。挂牌的竞买人仅需在提交报价前办妥相关手续即可。挂牌只需要一个竞买人就可以进行。挂牌过程分为两个阶段: 第一阶段是顺序报价，持续不少于 10 个工作日。符合条件的竞买人报价后，出让人更新挂牌价格，然后继续接受报价。第一阶段结束时，若仍有两个或以上竞买人要求继续报价，则进入第二阶段，即现场竞价。现场竞价与拍卖相同，最终报价最高者竞得土地。

特征事实：

将住宅用地按照到商业用地的距离和出让先后关系分为三组: 商业用地 3 公里外的住宅用地( A 组) ; 商业用地 3 公里内，且出让时间比商业用地早的住宅用地( B 组) ; 商业用地 3 公里内，且出让时间比商业用地晚的住宅用地( C 组) 并分别计算出三组住宅用地的平均出让价格( 见图 3) 。从图中可看出，A 组和 B 组的价格相差无几表明: 商业用地周围的住宅用地并不一定价格更高。C 组的价格更高表明: 只有在商业用地之后出让的住宅用地， 其价格才更高。由此可看出: 商业用地的出让会对其周围的住宅用地价格产生正向的溢出作用。

  研究假设：

在给定其他条件不变的情况下，地块的开发能够对周边产生更大的辐射价值，则溢出效应就越大，政府就会更看重其长期收益，从而更倾向于用“挂牌”这种方式来出让土地。一般来说，商业用地不仅自身能产生可观的收入流，还可以拉动餐饮、娱乐、交通、酒店等各项服务业，进而带动周边地价的进一步增长以及沿线商品物流的繁荣。此外，在特征性事实中，也发现商业用地周围未来出让的住宅用地价格更高。相对来说，住宅用地的溢出效应要相对小很多。因此政府在考虑出让商业用地时会更看重其产生的长期价值。基于此构建假说1：

假说 1: 商业用地的挂牌比例高于住宅用地的挂牌比例。 

上面的假说来自商业用地和住宅用地对对方产生的溢出效应有差异。另一方面，从商业地产内部来看，商业地产面积越大，则内部包含的业态就越丰富、越多元，向外辐射的溢出效应也会越强，因此地方政府会有效利用这种外部性以图实现更高的长期开发价值。 基于此构建假说2：

假说 2: 面积较大的商业用地挂牌比例更高。